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209万套实际入住仅22% 深圳住宅供大于求相当严重

  5月份以来,全国范围内房地产业缓缓回暖,深圳也不例外。一路走到眼前,已是传统的“金九银十”之期。相似的过程自2010年以来一再重复。一线城市房价实际上在缓步上爬,与此相伴的是日渐萎缩的量能。

  坊间声音嘈杂,局外人多是雾里看花。无论场内场外,房价切身相关,“羊群效应”非常明显。这种限购下磨洋工的过程,让多空双方都略受煎熬,但更多是逐渐消磨掉了人们对调控的信心。

  尽管调控持续加码,社会上形成的看多楼市的一致预期是空前的。调控越严厉,预期越坚挺。对后市的判断演变为单一的政策解读,房产作为商品的属性和基本面已被抛之脑后。

  在信息传导混乱的市场中人们无从做出理性判断。深圳楼市的供需、结构、变动因素等种种基本面的数据,在喧嚣的情绪化语言中早已失真。而官方在房地产方面没有做到基本的真实信息供应,也没有在市场信息混乱时做到正本清源。

  延续此态势,损害的除了投资者,还有未来的整个市场和经济生态。笔者将在此版面中断续描绘近年来所了解到的深圳楼市生态,从与之直接或间接相关的供需、经济和人口结构、政策和金融影响等角度进行阐发。仅为一己之见,希望让未来的探讨和争议有一个基础。

  住房再特殊,终归是商品。市场生态再复杂,脱离不了供需的基本面。即便这不是决定交易价格的唯一条件,也是一个相当重要的基础。对深圳楼市生态观察的切入点,就从供求关系开始。

  高强度开发下住宅存量高企

  “土地资源紧缺”,是深圳人几乎全体一致的认知。也是看多深圳楼市的有力依据之一。与此同时,建市30年来,深圳年均建设用地增长超过30平方公里,放眼全球,这种长时间持续的高强度开发也堪称极致。

  目前站到深圳任何一座高楼上俯视深圳,生态线外的几乎每一寸土地都竖满了建筑。楼宇密集度在国内恐怕无出其右。这种开发力度之下的住宅存量,到底有多大?

  迄今为止,最权威、也是唯一由深圳市政府发布的深圳住房总套数,来自于深圳市政府2011年5月发布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》。

  在“住房总量”中有明确表述:“2010年末,全市住房总建筑面积4.09亿平方米,约810万套。”后文对此数据进行了确认并有提升:27万套保障房“占全市住房总套数的3%”。据此数据可反推住房总套数约为900万套。

  此数据的含金量,笔者这样看:1.数据经两次确认,不可能为笔误;2.官方没有多报的动机(总数越高则保障房占比越低,无益于政绩)。则深圳住房总套数至少为810万套。

  但对该文数据略加梳理,发现所列住房总数没有包括深圳市的庞大违建群体。

  在2011年发布的另一份官方文件《深圳市住房建设规划(2011-2015)》中,对深圳市现有住房分类的表述是:“2009年底,全市住房总建筑面积4.09亿平方米。”

  另一方面,深圳市官方曾经对违建的存量有过多次统计。最近的一个权威数据,是2011年深圳规划土地监察部门公布的“历史遗留违法建筑”4.05亿平方米(约38万栋)。

  显然,4 .09亿平方米的官方住房口径中不可能包含4 .05亿平方米的违建面积。则两者相加,深圳市的住房总面积在8亿平方米以上。合法建筑和违建数量各占半壁江山。

  以100平方米/套计算,违建部分的住房套数就有400万套之多。二者相加,深圳市实际的住房总套数在1200万套左右。而深圳市的常住人口是1036万人。

  可交易住房远超商品房总量

  如谈论市场供需,在1200万套住房总套数中,需要刨除不可交易住房,实际可交易的住房才是市场化的供需。

  先退一步,假设0 .65亿平方米的“工业区配套宿舍和其它住房”估算为200万套,予以刨除。在1200万套住房总量中,仍有1000万套成套住房的供应。

  其中所包含的不外乎:商品房、保障房;合法的单位、个人、村民自建房,大量违建及“模糊住房”(下文详解)。在这些分类中,商品房是明确可流通住房。但实际上,其他类型住房也已经在市场上大量流通。

  在深圳市面上,各类自建房和违建房被笼统概括为“小产权房”,虽然定义被指不确,但交易已日趋活跃。目前已有大量专门的中介负责此类交易,尤其是成片区的“村委自建房”和小区式的“小产权房”。所谓法不责众,当市场大规模的交易已经发生时,实际上其商业信用已经自动在市场上建立起来,成为市场上的有效供给。

  在上文中,官方公布违建的只是“农村城市化历史遗留违法建筑”,但在官方口径之外的“模糊住房”尚有大批存量,亦在商品房的统计之外。且这部分住宅是迥异于原特区外“小产权房”的“高富帅”型住房。市场信任度和信誉更佳。

  “模糊住房”成因复杂,有业主本身改扩建,有开发商因素未完备流程所致,有各类集体通过各种方式筹建而成但手续未齐全。

  尽管按照严格的房地产法规,只有商品房和到期的早期保障房允许市场流通,但在上文所列各类住房中,多已通过不同形式参与到市场中。其中相当一部分卖相不赖,并且在长期交易中基本形成了实际的市场信用。只有违建中的部分“矮穷丑”型住宅因出身的“先天不足”难获市场认可。

  下面对各类房产进行粗略估算。

  商品房:按2011年6月深圳市地税局统计数据,有154万套。

  自建房(非原住民):据房地产信息网专业人员统计,合法单位及个人自建住房约55万套。

  以上合计209万套。

  再刨除27万套保障房,在剩下的760万套住房中,包括了村民自建房、各类违建房和“模糊住房”。据房地产信息网专业人员估算,深圳的村民自建房为450万套,则“模糊住房”有300万套之多。即便在村民自建房中,也有相当一部分是物业完善的小区型住宅。按最低标准估算,在760万套其他住房中有300万套实际可交易。

  则深圳楼市中实际可流通的住房约有510万套。远远超越商品房本身的数量。

  以水电数据估算实际使用情况

  空置率是争执不休的话题。房地产业内和房地产主管部门始终未给出具有说服力的数据,近年来则对此避而不谈。

  实际上政府部门如果想查证空置房数量并不难。跟住房使用最密切相关的可统计消费数据是用水和用电。用水量方面,2010年到2011年,深大学生已做过调研统计。笔者就根据公开数据简单盘算一下深圳市的用电数据。

  2004年6月,深圳供电分公司向媒体公布的深圳居民用户是150万户。2006年6月,媒体发布的公开数据为170万户。按此居民用户的增速(10万户/年),到2011年,深圳市的居民用户也仅为220万户(包含租房者)。深圳市供电部门未公布近两年的居民用户数据,但相信不会超过估算数,因2007年之后深圳人口净流入速度较以往已大幅放缓。

  如果说黑灯率太粗糙,则水电数据的比对应该可信。

  以上文估算的1000万套住宅总量计算,深圳市目前的实际住宅使用户数占住宅总量的比例仅为22%。

  以上种种分析,均围绕供需。尽可能采取官方数据,辅以分析。细节上的误差或在所难免,仅希望为市民提供一个可资参考的背景。但整体格局上可下结论:深圳住宅当前是供大于求,而且相当严重。

  存在的问题或许是持有和分配环节的失衡。以目前深圳的人口结构,的确谈不上均衡。但财富分配和人口结构在此篇中难以一一展开,留待后文续之。

来源: 南方都市报
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